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土地政策利好文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)或將起飛

   2020-05-05 512
核心提示:  近日,《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》出臺,對于大城市近郊的文旅投資項目來說,再一次打破了之前拿地的邊界條件,對文旅行業(yè)中長期發(fā)展具有重要意義?! ∥覀冄凶x這個舉措主要有兩個要點:一是將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項授
   近日,《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》出臺,對于大城市近郊的文旅投資項目來說,再一次打破了之前拿地的邊界條件,對文旅行業(yè)中長期發(fā)展具有重要意義。
  我們研讀這個舉措主要有兩個要點:一是將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。二是試點將永久基本農(nóng)田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
  從兩個舉措的適用范圍和永久基本農(nóng)田審批政策試點地區(qū)來看,主要集中在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)和重慶,都是未來都市圈人口流入的集中區(qū)域。而這些地區(qū)的郊區(qū)化問題,代表了中國未來大都市的發(fā)展方向。這個舉措,從宏觀城市發(fā)展層面和微觀的項目發(fā)展層面,都將會對業(yè)界產(chǎn)生較大影響。
 
為打破大城市用地邊界提供政策基礎

以上海為例。根據(jù)2017至2035年的上海城市總體規(guī)劃,其用地總體布局仍延續(xù)之前的用地結構,即被耕地和林地所包圍。上海這樣的模式,延續(xù)了以英國倫敦為模型的田園城市風貌,在農(nóng)村和都市之間,架設了基本農(nóng)田和林地,保護上海地區(qū)糧食供應安全的同時,也營造了公園式的休閑綠地景觀空間。
  而日本東京都市圈的規(guī)劃并未完全被耕田割斷,是順應都市圈的發(fā)展趨勢,進行了以軌道交通為核心的發(fā)散式空間布局模式,即呈現(xiàn)出手指狀的空間突圍。
  如果上海都市圈規(guī)劃借鑒東京都市圈規(guī)劃的發(fā)展模式,是不是當前的農(nóng)用地布局需要有重大調整呢?如果需要調整,當前的用地政策就預留了非常重要的制度基礎。
  當然,中國的政治體制、經(jīng)濟結構管理制度不一樣,也不會完全照搬日本模式,且不是每個城市都需要大力發(fā)展軌道交通。但上海的未來確實代表了中國一線城市和核心都市圈發(fā)展模式面臨的普遍問題。北京同樣如此,北京2035年總體規(guī)劃,京津冀聯(lián)動,似乎也沒有形成手指狀的軌道交通經(jīng)濟走廊關系。
  這是在城市群宏觀層面上遇到的耕地問題。未來,如果用地審批能夠放松到北京、上海本地統(tǒng)籌考慮,那么這兩大城市想必會從區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調考慮,打破原有的城鎮(zhèn)空間聯(lián)系關系,與周邊城市建立新興的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式。
 
為微觀項目落地提供更好的發(fā)展機會

對于中國大多數(shù)鄉(xiāng)村來說,一般都是農(nóng)業(yè)生活組團旁邊配置了大量耕地,這種模式是中國農(nóng)業(yè)社會的基本運作模型。但在現(xiàn)代化大生產(chǎn)的當下,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化要求農(nóng)用地必須大規(guī)模集中配置,因此原有的斑塊狀農(nóng)用地發(fā)展模式已不適應當前實際。同時,工業(yè)化的進程使得大量農(nóng)村人口被虹吸進入了城鎮(zhèn),因此留下了許多空心村,這些空心村的用地閑置一直是棘手問題。
  百畝地尺度的農(nóng)村建設用地,雖然經(jīng)過合村并點處理可以相對集中地進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,但由于仍屬于農(nóng)用地范疇,在土地產(chǎn)權上與城鎮(zhèn)建設用地無法同日而語。這樣會面臨未來產(chǎn)業(yè)進入后的融資、上市交易等各種問題。
  如今,社會生產(chǎn)力出現(xiàn)巨大躍遷,如果沒有靈活的土地統(tǒng)籌和協(xié)調,這樣的用地規(guī)劃就基本限制了規(guī)劃化發(fā)展產(chǎn)業(yè)的可能性。這就是中國的農(nóng)業(yè)土地和歐美農(nóng)場化運營土地的重要區(qū)別。
  未來在中國大城市周邊,在以軌道交通、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新一代基礎設施興建的基礎上,一定會形成新興的產(chǎn)業(yè)。屆時,如果沒有用地的支撐,產(chǎn)業(yè)想發(fā)展也會遇到各種掣肘。當前的用地政策調整,也算是未雨綢繆。
 
文旅類項目迎來更好落地機會

基本農(nóng)田轉性的審批權下放政策,可以聯(lián)合之前各省市內執(zhí)行的“增加掛鉤”“占補平衡”政策一同考慮。
  之前政策解決了零散農(nóng)業(yè)用地的歸并問題,這是土地集約利用的好辦法,但并不能從根本上解決建設用地的增減掛鉤問題。依照之前相關法規(guī),城鄉(xiāng)建設用地的增減掛鉤試點,必須在國土資源部批準才可以。如今這種審批權下放給省級單位,勢必加速建設項目的推進速度。
  從用地的區(qū)位特征來看,文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是大城市郊區(qū)目前最適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)門類。
  它們的特點是離大城市近,可以從郊區(qū)很便捷地融入大都市的產(chǎn)業(yè)分工網(wǎng)絡,同時也可享受大城市群的醫(yī)療、教育、衛(wèi)生等公共配套設施。可是,無論是文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)還是新興工業(yè),甚至互聯(lián)網(wǎng)全新一帶產(chǎn)業(yè),若要在大城市郊區(qū)進行產(chǎn)業(yè)組團的布局,就勢必需要一定規(guī)模的建設用地進行統(tǒng)籌調配。
  文旅類項目往往區(qū)位偏遠,處于大都市建成區(qū)的城市規(guī)劃外圍,在地理位置管轄上,常屬于縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村的管轄范圍。因此,在絕大多數(shù)項目上,都會遇到農(nóng)用地的問題。
  一個好的文旅康養(yǎng)項目,最重要的是配套完善。而文化、健康、娛樂、教育等相關配套往往屬于投入項目,從商業(yè)模式上看,與之形成資金平衡的,確實需要一定規(guī)模的可銷售類物業(yè)作為支撐,這樣才能形成一個經(jīng)濟上可行的項目。
  所以,從實際項目開發(fā)的角度出發(fā),幾百畝的文旅康養(yǎng)型項目很難取得真正意義上的成功,一般只有1000畝至3000畝的項目才能形成規(guī)模優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。而若想形成這樣的規(guī)模,建設用地的面積數(shù)量就是核心問題了。
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